CZYM RÓŻNI SIĘ DZIAŁKA ROLNA OD DZIAŁKI BUDOWLANEJ?

Bardzo często w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości mylnie używane są pojęcia działki budowlanej oraz działki rolnej. Nie można jednak używać tych pojęć zamiennie, gdyż kwalifikacja z jaką działką mamy do czynienia, rodzi odpowiednie skutki prawne.

Definicję działki budowlanej możemy odnaleźć w trzech różnych aktach prawnych:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: UoGN),
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: UoPLAN),
• Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozp.WTBudynki),

Definicje:

• UoGN: „przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.”
   
• UoPLAN: „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”
   
• Rozp.WTBudynki: „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”

Jeśli chodzi o działki rolne, to Kodeks Cywilny wskazuje, że „nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”

Wspomniany k.c. wskazuje również, jakie działki nie są gruntami rolnymi, np.:

- będące drogami wewnętrznymi,

- mające mniej niż 0,3 ha działki rolne bez zabudowań,

- gdzie 70% stanowią grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty nad stawami,

- działki mniejsze niż 0,5 ha, na których w dniu 30.04.2016 r. stały budynki mieszkalne lub inne wykorzystywane do produkcji rolniczej.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcemy nabyć, to działka budowlana czy rolna?

W tym celu należy sprawdzić, czy nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oraz jakie jest jej przeznaczenie i wielkość. Bardzo często spotykamy się z sytuacją, w której nie ma opracowanego MPZP dla tej nieruchomości. Wtedy warto wystąpić z wnioskiem do gminy o decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodnie z obowiązującym prawem, warto dobrze sprawdzić status interesującej nas działki, ponieważ w przypadku chęci zakupu gruntów rolnych możemy spotkać się z utrudnieniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która reguluje obrót wspomnianymi gruntami.